Kann man Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Ja, einige Darlehensgeber finanzieren neben dem Immobilienkaufpreis auch die Kaufnebenkosten also Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten. Der gesamte Kreditbedarf liegt dann oberhalb des Kaufpreises. Diese Finanzierung wird als 110% Finanzierung bezeichnet.
Die Bezeichnung ist allerdings nur eine vereinfachte Faustformel. Die tatsächlichen Kaufnebenkosten können niedriger oder höher als 10 Prozent ausfallen. Entscheidend sind unter anderem das Bundesland, eine mögliche Maklerprovision und die konkret anfallenden Notar- und Grundbuchkosten.
Eine Finanzierung oberhalb des Kaufpreises ist viel anspruchsvoller als eine normale Baufinanzierung. Der Grund: Die Kaufnebenkosten erhöhen zwar deinen Kreditbedarf, schaffen aber keinen zusätzlichen Immobilienwert. Im Fall eines Verkaufs kann die Bank die gezahlten Kaufnebenkosten nicht verwerten.
Gerade bei einer 110% Finanzierung kommt es auf die richtige Bank an. Kredit Lotsen vergleicht für dich bankenunabhängig mehr als 500 Banken und Finanzierungspartner. So finden wir gezielt Anbieter, die eine Baufinanzierung inklusive Kaufnebenkosten prüfen. Ob sie möglich ist, hängt von deinem Einkommen, deiner Bonität und der Immobilie ab.
100% oder 110% Finanzierung: Was ist der Unterschied?
Die Begriffe werden teilweise uneinheitlich verwendet. Deshalb solltest du nicht nur nach einer „Vollfinanzierung“ fragen, sondern immer klären, welche Kosten das Darlehen tatsächlich abdeckt.
Bei einer 100% Finanzierung bezieht sich die Prozentangabe auf den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten bezahlst du aus eigenen Mitteln.
Bei einer 110% Finanzierung werden zusätzlich die Kaufnebenkosten mitfinanziert.
Welche Kaufnebenkosten können mitfinanziert werden?
Grundsätzlich können alle üblichen Kaufnebenkosten in die Baufinanzierung aufgenommen werden. Dazu zählen vor allem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision.
Ob die Bank diese Kosten vollständig mitfinanziert, hängt von deiner Bonität und dem Wert der Immobilie ab.
Welche Voraussetzungen gelten für eine 110% Finanzierung?
Jede Bank bewertet eine 110-Prozent-Finanzierung nach eigenen Kriterien. Entscheidend sind vor allem dein Einkommen, deine Bonität, die Haushaltsrechnung und die Immobilie.
Banken müssen deine Kreditwürdigkeit prüfen. Eine Zusage darf nicht hauptsächlich darauf beruhen, dass der Wert der Immobilie den Kredit absichert.
Wichtige Voraussetzungen sind:
eine gute Bonität,
ein stabiles und ausreichend hohes Einkommen,
eine tragfähige Haushaltsrechnung, bei der deine Einnahmen dauerhaft über deinen Ausgaben liegen,
ein marktgerechter Kaufpreis,
eine werthaltige Immobilie.
Auch bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital sollten Rücklagen vorhanden sein für mögliche Reparaturen, neue Möbel, Hausgeldnachzahlungen oder Einkommensausfälle.
Warum finanzieren nur wenige Banken die Kaufnebenkosten?
Bei einer Baufinanzierung dient die Immobilie für die Bank als zentrale Sicherheit. Kaufnebenkosten erhöhen diese Sicherheit jedoch nicht. Dadurch kann der Kreditbetrag über dem von der Bank berechneten Immobilienwert liegen. Muss die Immobilie frühzeitig verkauft oder verwertet werden, reicht der Erlös möglicherweise nicht zur vollständigen Ablösung des Darlehens.
Was bedeutet Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf zeigt, wie hoch der Kredit im Vergleich zum Wert der Immobilie ist.
Je höher der Kredit ist, desto größer ist das Risiko für die Bank. Muss die Immobilie später verkauft werden, kann es passieren, dass der Verkaufspreis nicht ausreicht, um den Kredit vollständig zurückzuzahlen.
Banken bewerten Immobilien deshalb eher vorsichtig. Sie prüfen, welchen Wert das Objekt langfristig auch unter schlechteren Marktbedingungen haben könnte. Verschiedene Banken können dabei für dieselbe Immobilie unterschiedlich bewerten.
Bei einer 110% Finanzierung ist die Kreditsumme besonders hoch, weil die Bank neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten finanziert. Dadurch steigt der Beleihungsauslauf und damit auch das Risiko für die Bank. Deshalb verlangen Banken oft höhere Zinsen, prüfen strenger und nicht jede Bank bietet eine solche Finanzierung an.
Wie viel teurer wird eine 110% Finanzierung?
Das folgende Beispiel zeigt, wie sich die höhere Kreditsumme auf Rate, Zinsen und Restschuld auswirkt, wenn die Kaufnebenkosten finanziert werden.
Allein durch die zusätzlichen 30.000 Euro steigt die monatliche Rate in diesem Beispiel um 150 Euro. Nach zehn Jahren ist die Restschuld noch 22.638 Euro höher. Zusätzlich wurden bis dahin rund 10.638 Euro mehr Zinsen gezahlt.
In der Praxis kann der Unterschied noch größer ausfallen, weil das Beispiel für beide Varianten denselben Zins verwendet. Bank verlangen jedoch für eine 110% Finanzierung oft einen höheren Zinssatz.
