Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Bei einer Immobilienfinanzierung wird der Zinssatz nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, beispielsweise für 10, 15 oder 20 Jahre. Dieser Zeitraum heißt Sollzinsbindung. Die gesamte Rückzahlung des Darlehens dauert jedoch häufig länger.
Endet die Sollzinsbindung und ist noch eine Restschuld offen, muss dieser Betrag weiterfinanziert werden. Diese weitere Finanzierung nennt man Anschlussfinanzierung.
Sie setzt deine bestehende Baufinanzierung fort. Dabei werden die Konditionen für die verbleibende Restschuld neu festgelegt. Dazu gehören insbesondere:
Sollzins und effektiver Jahreszins
Dauer der neuen Sollzinsbindung
monatliche Rate
anfängliche Tilgung und mögliche Tilgungssatzwechsel
Sondertilgungsmöglichkeiten
Die drei Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung
Prolongation: Verlängerung bei der bisherigen Bank
Bei einer Prolongation führst du das Darlehen bei deiner bisherigen Bank fort. Die Bank bietet dir für die verbleibende Restschuld einen neuen Zinssatz und eine neue Sollzinsbindung an.
Der größte Vorteil ist der geringe Aufwand. Die Bank kennt die Immobilie, den bisherigen Darlehensvertrag und dein Zahlungsverhalten bereits. Eine Übertragung der Grundschuld auf einen anderen Darlehensgeber ist nicht erforderlich.
Der Nachteil: Das Verlängerungsangebot ist nicht automatisch marktgerecht. Wer es aus Bequemlichkeit sofort annimmt, verzichtet auf einen echten Vergleich.
Eine Prolongation kann trotzdem sinnvoll sein, wenn das Angebot der bisherigen Bank bei Zins, Tilgung und Flexibilität konkurrenzfähig ist.
Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank
Bei einer Umschuldung übernimmt eine neue Bank die Restschuld. Das neue Darlehen löst die bisherige Finanzierung zum Ende der Sollzinsbindung ab.
Dadurch kannst du die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander vergleichen. Neben einem niedrigeren Zinssatz können auch bessere Sondertilgungsmöglichkeiten oder flexiblere Tilgungswechsel einen Wechsel attraktiv machen.
Allerdings prüft die neue Bank deine Bonität und die Immobilie erneut. Außerdem muss die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten oder neu eingetragen werden. Dabei können Notar- und Grundbuchkosten entstehen.
Ob sich der Wechsel lohnt, hängt deshalb nicht allein vom Zinssatz ab. Entscheidend ist, ob der finanzielle Vorteil die Wechselkosten und den zusätzlichen Aufwand übersteigt.
Forward-Darlehen: Zinsen frühzeitig festschreiben
Mit einem Forward-Darlehen kannst du die Zinsen für deine spätere Anschlussfinanzierung schon heute festschreiben.
Ein Beispiel: Deine Zinsbindung endet erst in zwei Jahren und dann bleiben voraussichtlich 180.000 Euro Restschuld offen. Mit einem Forward-Darlehen vereinbarst du bereits heute, zu welchem Zinssatz diese 180.000 Euro in zwei Jahren weiterfinanziert werden.
Das kann sinnvoll sein, wenn du steigende Zinsen befürchtest und deine spätere Rate frühzeitig planbar machen möchtest.
Für diese Zinssicherheit kann ein Aufschlag anfallen. Außerdem bist du nach Vertragsabschluss grundsätzlich an das Darlehen gebunden. Fallen die Zinsen bis zur Auszahlung, kannst du nicht einfach zu einem günstigeren Angebot wechseln.
Ein Forward-Darlehen ist deshalb keine sichere Zinswette, sondern eine Absicherung gegen eventuell steigende Finanzierungskosten.
Wann solltest du dich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Warte nicht bis wenige Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Unter Zeitdruck bleibt kaum Raum für einen sauberen Bankenvergleich oder Verhandlungen mit deiner bisherigen Bank.
Prolongation oder Bankwechsel: Was lohnt sich?
Die Prolongation ist nicht automatisch zu teuer und der Bankwechsel nicht automatisch besser. Ein Wechsel lohnt sich, wenn der finanzielle Vorteil der neuen Finanzierung höher ist als die entstehenden Wechselkosten.
Die BaFin empfiehlt ausdrücklich, verschiedene Angebote einzuholen und nicht ohne Vergleich das Angebot deiner bisherigen Bank anzunehmen. Quelle: BaFin – Anschlussfinanzierung
Eine Prolongation kann sinnvoll sein, wenn:
das Angebot deiner Bank marktgerecht ist,
du möglichst wenig Aufwand möchtest,
andere Angebote nur geringfügig günstiger sind,
Eine Umschuldung kann sinnvoll sein, wenn:
eine andere Bank einen deutlich niedrigeren Zins bietet,
du bessere Sondertilgungsrechte erhältst,
deine Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert gesunken ist,
das Angebot deiner bisherigen Bank nicht konkurrenzfähig ist.
Welche Kosten entstehen bei einem Bankwechsel?
Bei einem Wechsel muss die im Grundbuch eingetragene Grundschuld an die neue Bank übertragen werden, dafür entstehen Notar- und Grundbuchkosten. Die Wechselkosten solltest du dem möglichen Vorteil der neuen Konditionen gegenüberstellen. Ein minimal niedrigerer Zinssatz rechtfertigt nicht automatisch einen Wechsel. Umgekehrt sollten überschaubare Wechselkosten keinen wirtschaftlich sinnvollen Bankwechsel verhindern.
Fazit: Anschlussfinanzierung nicht einfach verlängern
Die Anschlussfinanzierung bestimmt deine Rate und Zinskosten für viele weitere Jahre. Das Angebot deiner bisherigen Bank kann gut sein. Du weißt es aber erst, wenn du es mit anderen vergleichst. Bewerte dabei nicht nur den Zins, sondern auch Tilgung, Flexibilität und mögliche Wechselkosten.
